金地集团的困境

作者 l 橙子

4月末，国内龙头房企之一金地集团先后披露了2021年年报和2022年一季报。

从面上来看，相比大多数业绩大幅下滑的房企，金地集团2021年尽管业绩同样出现下滑，但签约销售额却同比增长18.15%，达到2867.1亿元，完成2021年全年销售目标的102%。

金地集团的困境

图片来源：金地集团官方公告

在杠杆表现方面，金地到2021年仍旧保持三道红线绿档，到今年一季度，金地也实现营收大幅增长。

但如果深入来看，金地却面临盈利质量下降、短期债务压力等实际问题。

2021年增收不增利

整个2021年，金地实现营收992.3亿元，同比增长18.16%，实现归母净利润94.1亿元，同比增速为-9.5%，这也是金地自2015年归母净利负增长19.94%后，该指标再度负增长。

拉长时间周期来看，上市至今21年，金地总共经历了4轮归母净利同比负增长，分别是：

2008年实现归母净利8.41亿元，同比负增长12.86%；

2013年，实现归母净利36.09亿元，同比负增长2.92%；

剩余两次则是2015年和2021年。

金地集团的困境

图片来源：东方财富

而金地每次归母净利负增长基本都属于房地产行业遭遇发展困境的一年，可以认为金地营收质量与整个房地产市场繁荣程度高度正相关。从某种程度而言，也在论证金地在脱离房地产主业后，其他业务似乎并不能为其带来额外的营收增长。

从金地年报来看，2021年金地毛利率同比下降11.68个百分点至21.18%，这也是自2018年金地毛利率达到42.68%后，连续3年下降。同期金地净利率也从2018年的24.06%，降至2021年13.09%。

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图片来源：东方财富

再到今年一季度，金地实现合约销售额455.1亿元，同比下降33.70%。但业绩层面，金地一季度实现营收133.54亿元，同比增长82.18%，归母净利润6.26亿元，同比增长10.82%。

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图片来源：东方财富

不过，尽管一季度营收表现不错，但毛利率和净利率表现同样大幅下降。其中一季度毛利率为19.72%，同比下降12.09个百分点，同期净利率为4.94%，同比下降8.44个百分点。

金地集团的困境

图片来源：东方财富

不难发现，近年来随着整个房地产市场步入寒冬，金地对房地产主业的过度依赖，让其快速享受房地产红利的同时，也让其受楼市大环境影响明显。

多因素作用

持续拉低经营质量

当然，导致金地盈利质量下滑的原因除了楼市大环境影响，另外更主要的原因还在于金地本身经营结构难以维持高质量增长。

整个2021年，金地实现全口径销售额2867.1亿元，但根据中指研究院数据：

2021年金地集团权益销售额为1776.9亿元，权益占比61.98%，较2020年同比下降1个百分点。

不仅如此，2021年金地集团总土储面积6398万平方米，其中权益土储面积为2923万平方米，权益土储占比45.69%，而2020年金地权益土储占比达53%，权益土储占比同比下降了7.31个百分点。

而且2021年公司全年新增土储1636万平方米，但权益土储只有约648万平方米，权益占比则不到40%

金地集团的困境

图片来源：金地集团2021年年报

土储权益占比较低尽管能够降低成本做大土储规模，但利益分成也会同比降低。此外，整个2021年，金地的各项支出成本，则处于持续增量状态。

根据其年报数据：

2021年全年金地营业总成本为908.2亿元，同比增加约34%，其中营业成本同比增加39%至779.8亿元。

财务费用则达到6.5亿元，2020年同期该数字为-5亿元。这也是自2017年以来，公司财务费用首次大幅增长，此前2017年到2019年分别为-1.18亿元、-6.53亿元和1.01亿元。

金地集团的困境

图片来源：东方财富

一方面是土储权益持续下降，另一方面则是各项成本支出大增，入少出多之下，导致金地盈利质量承压。

此外，从金地业务结构来看，金地当前主营业务主要分“房地产开发、物业管理和物业出租及其他”三大类，其中房地产占主要比例，在2021年营收占比中达89%。

但该项主业全年营业成本同比增长了42.13%，致使其毛利率同比下降13.91个百分点。

另一项物业出租同样处于增收不增利状态，全年营业成本同比增长25.8%，毛利率同比下降4.47个百分点。

尽管物业管理表现相对较好，但仅拉动毛利率同比增长0.53个百分点，对集团整体毛利率增长的贡献微乎其微。

金地集团的困境

图片来源：金地集团2021年年报

如此一来，便不难理解金地在2021年交出的这份增收不增利，且归母净利利润为负增长的成绩单了。

短期债务持续承压

除了盈利方面增收不增利，债务压力同样是金地难以绕开的问题。

从面上看，金地算是目前为数不多三档融资红线全绿的房企。其中剔除预收款后的资产负债率67.6%，净负债率55.2%，现金短债比1.4。整体平均融资成本也处于行业低位，只有4.56%。

金地集团的困境

图片来源：金地集团2021年年报

但拨开表面看本质，截至2021年，金地总负债规模已经达到3526亿元，其中流动负债合计达2581亿元，占比73.2%。

在全部流动负债中，短期借款规模为40.37亿元，同比增长44%，应付票据及应付账款达395亿元，一年内到期的非流动负债372.8亿元，三项累计808.17亿元。而同期金地集团现金及现金等价物为645.1亿元，尚不能完全覆盖上述债务。

金地集团的困境

图片来源：东方财富

根据金地集团年报数据：

截至2021年末，公司有息负债1256.49亿元，其中，银行借款占比为52.99%，公开市场融资占比为44.07%，其他融资占比为2.94%。

公司长期负债占全部有息负债比重的68.25%，意味着全部短期负债接近400亿元。

金地集团的困境

图片来源：金地集团2021年年报

可见，从账面来看，金地当前货币资产似乎足以覆盖短期债务，但如果从全部短期负债结构来看，算上日常营运资金，金地或存一定短期偿债压力。

持续增长的少数股东权益，也让金地一直饱受明股实债的质疑。

另一方面在资本市场，金地也在遭遇股东抛售。

自去年9月首度减持以来，截至去年12月24日，大家人寿已经六次减持金地集团，合计减持约6.77亿股，占总股本的15%。有行业人士粗略统计，大家人寿自9月来的减持“套现”金额逾70亿元。

此前财报显示：

减持前，大家人寿持有金地集团的普通股累计达到9.22亿股，占该公司总股本的20.43%，位列第二大股东。一系列减持下来，尽管目前大家人寿仍是金地第三大股东，但持股比例已经降至5.43%。

金地集团的困境

图片来源：东方财富

对此业内认为，大家人寿的撤退，意味着长线资金对金地集团的信心不再。若市场真印证该观点，则意味着金地将遭遇另一股不亚于楼市寒冬的资本危机。

如今对金地而言，相比为保持规模继续支撑，或许“减肥增肌”才是首要任务。

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