偿债压力下的富力地产自救维艰?
2022-04-20 11:23:33
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偿债压力下的富力地产自救维艰?

作者 l 橙子

作为“华南五虎”之一,富力地产(02777·HK)最近先后披露了2021年未经审核年度业绩报告和2022年一季度销售情况。

其中,2021年富力年度利润转亏,2022年一季度销售收入也同比下降超5成。

业绩转亏

一季度销售大减

尽管正式版年报还未披露,但从3月31日,富力披露的未经审核2021年年度业绩报告来看,受业绩不及预期,及整个房地产市场持续寒冬,2021年富力实现营收764.01亿元,同比下降11%,利润方面则全年亏损87.4亿元。

偿债压力下的富力地产自救维艰?

图片来源:富力地产官方公告

销售方面,整个2021年,富力实现合约销售金额约1202亿元,同比下降13.39%,仅完成年度销售目标约80.13%。

从财报来看,富力收入主要来自物业发展、投资物业租金及酒店营运。

其中以房地产销售为主的主营业务物业销售,全年仅实现营收为691.05亿元,降幅12%,占总营收比重超90%。

偿债压力下的富力地产自救维艰?

图片来源:万得股票

针对经营情况及业绩表现不佳,富力此前也曾表示,房地产行业经营环境严峻、疫情持续,以及经济不确定致使市场情绪负面,从而影响行业,导致收入下降。

不过,导致富力巨额亏损的主要原因不仅是外部环境及自身经营质量下降,更重要的一点还在于2021年度,富力地产一次性计提了81亿元减值准备。

对此,富力地产表示:

“按当前市价,物业变现的能力存在不确定性”。而这波减值计提,直接推动富力年度利润亏损87.4亿元。

但也不可否认,随着房地产市场逐渐入冬,以及楼市融资趋紧,市场风险偏好提升,房地产市场不仅面临经营压力,也同步面临债务集中到期下的巨大流动性压力。

此前,富力就曾因流动性压低宣布债务展期,而去年下半年以来,也有商票持有人反映,富力未能按时兑付到期商票。

对此惠誉认为,富力地产大量短期债务将于2022年到期,而富力地产获得资金的渠道仍然有限,因此该公司持续面临流动性挑战。

4月8日,富力再度披露了一季度经营情况,截止到今年3月,富力实现合约销售额134.8 亿元,同比下降55.8%。

偿债压力下的富力地产自救维艰?

图片来源:富力地产官方公告

而且整个一季度富力销售均价也在下降,一季度富力平均售价为11251.15元,较2021年同期同比下降了14.85%。

偿债压力下的富力地产自救维艰?

图片来源:万得股票

富力的偿债压力

根据财报数据:

截至2021年,富力账面现金及现金等价物仅62.57亿元,同期富力总借款为1327亿元,其中短期借款约为580亿元。据此计算,现金短债比仅为0.11,缺口约517亿元。

偿债压力下的富力地产自救维艰?

图片来源:富力地产官方公告

如果纵观富力整个债务结构,从其资产负债表来看,截至2021年,富力总负债额尽管同比有所减少,但仍高达3153.83亿元,且以流动负债为主,占比近73%。

偿债压力下的富力地产自救维艰?

图片来源:东方财富

不难发现,富力确实正在遭遇较大债务压力下的流动性危机。而且从富力经营层面来看,收入减少的同时,富力经营成本却在增加。

根据其最新披露的2021年业绩数据,由于降价促销,2021年富力物业毛利率只有14.1%,而上年度则为25.2%。

偿债压力下的富力地产自救维艰?

图片来源:东方财富

根据历史数据,2018年至2021年,富力地产的毛利率分别为36.4%、34.9%、25.2%、14.1%。

导致富力2021年毛利大幅下滑的主要原因有二:

一是销售侧平均售价下降,且由于融资受阻,项目交付周期延长,拖累销售节奏。根据其财报数据,富力2021年平均售价从2020年的8600元降至8300元;

另一方则是成本增加,据公告显示,2021年富力的土地及建筑成本由5830元每平方米增至6436元每平方米。

销售降价,经营成本增加,一减一增之间,导致富力经营质量持续下降,进而拉低其毛利水平。

尽管富力还未披露2021年现金流情况,但照此番业绩,若仅从经营层面来看,2021年富力恐难有亮眼现金流数据。

为此,富力也在积极寻找出路。

2021年,碧桂园服务以不超过100亿元收购富力物业;

2021年1月和12月,富力分两次将广州空港物流园股权卖给黑石,合计收益约53亿元。

仅这两次出售资产,富力就收回约153亿资金。

今年3月,富力还亏本约7.03亿港元将其在英国伦敦一个项目出售给远东发展,收回资金约9.77亿港元。

回头看,2017年富力以6折,作价200亿拿下万达77家酒店。如今的富力,似乎也正在成为当初的万达。

声明:本文仅作为知识分享,只为传递更多信息!本文不构成任何投资建议,任何人据此做出投资决策,风险自担。

 
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